Indemnización en caso de retraso en la entrega de la vivienda. Lucro cesante y daño "ex re ipsa"

Incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado. Lucro cesante y daño "ex re ipsa" (de la propia cosa). Doctrina jurisprudencial aplicable. Indemnización por retraso en la entrega.

Jurisdicción: Civil

Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO

Tribunal Supremo Sentencia 10/09/2014 Sala: Primera, Sección: Primera.

Número Sentencia: 290/2014 Número Recurso: 691/2012

Terminos latinos:

“In re”: Loc. latín. En la cosa, de hecho.Efectivo, real.

"Ipsa": Para si misma.

"In re ipsa": De la propia cosa.

No ha mucho (el martes, 13 de enero de 2015 ya analizamos la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 5379/2014 de fecha 22 de diciembre de 2014 que trataba sobre un supuesto similar, en concreto el retraso en más de un año en la entrega de una vivienda). 

Continuando con el estudio de la interpretación del retraso en la entrega de la vivienda, que está haciendo el Tribunal Supremo, vengo a analizar la presente sentencia por su importancia en cuanto que fija como doctrina jurisprudencial que en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame.

O lo que es lo mismo, que incumbe la carga de la prueba de la existencia del daño y cuantía a quien la reclama, dado que el incumplimiento no lleva consigo en todo caso la producción de los daños, sin que pueda considerarse prueba suficiente la aportación del informe de tasación donde un perito tasa el valor del arrendamiento hipotético de la vivienda en cuestión, sino que los daños tienen que ser "reales y demostrables".

Me pregunto si sería un daño evaluable y exigible el alquiler de una vivienda durante el plazo de entrega de la propia. 

Entiendo que sí, que en este supuesto es indemnizable como gasto necesario (vivienda), siempre que no se tenga otra en propiedad que pueda sustituir a la que se espera y se pueda demostrar que era necesario el alquiler al objeto de usar el inmueble alquilado como domicilio habitual.

El Tribunal Supremo parece (salvo error u omisión de este humilde intérprete), que mantiene dos líneas de interpretación:

Por un lado el Tribunal Supremo se ha decantado por determinar que el mero retraso en la entrega, por sí solo, no tiene como resultado la resolución del contrato. Así entre otras lo asienta la S.T.S. de 15 de julio de 2013, y la que ahora estudiamos S.T.S. de 10 de septiembre de 2014. 

Por otro lado la S.T.S. de 22 de diciembre de 2014, que cita entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 14 noviembre 2013, 17 enero 2014, 23 enero 2014,y 6 febrero 2014, mantiene una línea jurisprudencial diferente, "el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tal prolongado en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél esté en condiciones de satisfacer su prestación".

A mi, personalmente, me provoca inseguridad jurídica el tener que interpretar las diferentes sentencias del Tribunal Supremo (cercanas en el tiempo -septiembre de 2014 y diciembre de 2014-), y determinar sin error -me juego los derechos de mis defendidos-, que doctrina jurisprudencial es la acertada para enjuiciar los hechos que me ponen sobre la mesa.

Como siempre me gusta poner de manifiesto, que al final la justicia es cosa de hombres y la interpretación de los hechos y del derecho dependerá del Juzgador que tenga en sus manos los autos, y la capacidad del abogado para demostrar los hechos y que a ellos es aplicable una determinada figura jurídica.

Vayamos al meollo de la cuestión, si la doctrina jurisprudencial parece ser que el solo incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda no es motivo para determinar el incumplimiento contractual (Tribunal Supremo Sentencia 10/09/2014), si parece que debe considerarse que existe causa para determinarlo cuando el retraso en el tiempo de la entrega es superior al año (S.T.S. de 22 de diciembre de 2014).

Sentado lo anterior, lo que es indiscutible es que decretado el incumplimiento contractual y por tanto la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, no procede de forma automática indemnizar al comprador, sino que por este último se debe demostrar la existencia del daño y su cuantía.

Tribunal Supremo Sentencia 10/09/2014 Sala: Primera, Sección: Primera:

"...Fundamento Segundo:... 2. La reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de la importancia conceptual que, si lugar a dudas, tiene el retraso de la entrega de la cosa en orden a la valoración del incumplimiento de la obligación. No obstante, en esta línea, también se ha señalado, con carácter general, que en nuestro sistema el alcance de dicho concepto debe ser evaluado en la dinámica contractual operada conforme a lo pactado por las partes pues del mero retraso, considerado en abstracto, no se infiere una concreta transcendencia jurídica de un modo automático. De ahí, que esta Sala haya declarado que el mero retraso, por sí solo, no resulta determinante de la resolución del contrato ( STS de 15 de julio de 2013, núm. 465/2013 ) y cuando ésta se produce, o se declara, el alcance indemnizatorio que pueda derivarse debe ser convenientemente separado y diferenciado del efecto restitutorio, con la consiguiente prueba y cuantificación del mismo. ( STS de 30 de abril de 2013, núm. 275/2013 ).
Estas precisiones, en sede general, cobran mayor importancia, conforme también a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, cuando el daño o perjuicio alegado cursa por la vía del lucro cesante o ganancia dejada de obtener (lucrum cessans), cauce que, aunque participa conceptualmente del contenido general indemnizable dispuesto por el artículo 1106 del Código Civil , exige su debida diferenciación y tratamiento; máxime, cuando el perjuicio por dicho concepto, atendido un juicio de probabilidad objetivable, debe de ser probado con una razonable verosimilitud, particularmente en aquellos supuestos, como el del presente caso, que fuera de ganancias ya existentes, con anterioridad, se proyecten sobre ganancias futuras o expectativas de las mismas, entre otras, STS de 18 de noviembre de 2013 (núm. 681/2013 ).

Fallo:

... 2. Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame".

Resolución del contrato de compraventa de inmueble por retraso en la entrega de la vivienda.

       

Estudiamos en esta ocasión la sentencia del Tribunal Supremo 5379/2014 de fecha 22 de diciembre de 2014, que resuelve en un supuesto de compraventa y determina que procede la resolución por incumplimiento del vendedor, ya que se retrasa la entrega de la vivienda UN AÑO, y se pactó en el contrato una fecha concreta para la puesta a disposición del comprador del inmueble, aun cuando el plazo no se estableció como esencial a los efectos del cumplimiento del acuerdo de las partes.

Con ocasión de la crisis económica y por diferentes motivos, entre ellos la falta de financiación, se han producido retrasos extraordinarios en la entrega de inmuebles (viviendas, locales, plazas de garaje). En muchas ocasiones, el retraso ha perjudicado seriamente a los propietarios, que se han visto obligados al alquiler de otra vivienda como domicilio mientras recibían la suya en propiedad.

Pues bien, el Tribunal Supremo, da la razón a un comprador que no recibe su vivienda en el plazo pactado en el contrato, cuando el retraso supera el año.

Sentencia del Tribunal Supremo, Sala civil, número de recurso: 3091/2012, fecha de la sentencia: 22 de diciembre de 2014.

"...3.- En el presente caso, hay que partir de que la parte contratante compradora ha cumplido su obligación de pago y que la parte vendedora ha incumplido su obligación de entrega de la cosa en el plazo previsto.

Aquella es la sociedad demandante en la instancia "LAMPISTERÍA ANTONIO Y JUAN, S.L." y la vendedora es la demandada y ahora recurrente en casación "PROMOCIONES SOLMAR 2001, S.L.".

Este incumplimiento es esencial, tal como ha estimado el Tribunal de instancia y es el pactado en el contrato conforme a la voluntad de las partes, como lex contractus.

Así ha sido entendido por la más reciente y reiterada jurisprudencia de la Sala. En este sentido se pronunció la sentencia del pleno de 10 septiembre 2012 que se refiere expresamente a la licencia de primera ocupación, pero la esencia de la misma es la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento de la obligación de entrega del inmueble vendido en el plazo pactado. Lo cual es reiterado en la sentencia de 14 noviembre 2013 e igualmente en las de 17 enero 2014, 23 enero 2014, 6 febrero 2014.

Por ello, sea cual sea su razón, el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tal prolongado en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél esté en condiciones de satisfacer su prestación. De ahí que, aun cuando pudiera exonerarse al deudor de responsabilidad derivada del incumplimiento -por caso fortuito o fuerza mayor- en todo caso habría quedado alterado sustancialmente el cumplimiento del contrato de compraventa, con efecto tan negativo para el comprador como es un retraso tan notable para la entrega, lo que sin duda ha de facultarle para pedir la restitución de la parte de precio satisfecha y renunciar definitivamente a la entrega del inmueble.

Pero, además, el hecho que ha determinado un retraso tan notable en el cumplimiento de su obligación por parte del recurrente no puede atribuirse sin más y en general a la crisis inmobiliaria y financiera, pues ello determinaría que el retraso se extendiera de igual forma a todas las promociones, sino que ha de concretarse en circunstancias individuales como resultan ser en este caso".

Acceso a la Sentencia del Tribunal Supremo

Retrasos en la entrega de un inmueble. Resolución del contrato.

PREGUNTA:

Muy buenas.

El 21 de enero del año 2009 firme un contrato de compraventa para la adquisición de un garaje de nueva construcción. Según una de las clausulas del citado contrato, la constructora se compromete a entregar el garaje objeto de este contrato de compraventa en el plazo de 30 meses contados desde la firma del presente contrato. Y a su vez, la parte compradora se compromete a elevar a escritura publica notarial este contrato de compraventa en el plazo de 15 días desde que reciba la correspondiente notificación por parte de la empresa constructora.
Otra de las clausulas del contrato de compraventa indica: Si por la causa que fuere, no se formalizase el contrato por motivos imputables a la parte vendedora, la parte compradora podrá exigir a la parte vendedora el cumplimiento de cuantas obligaciones tiene asumidas en el presente contrato o, en su caso, alternativamente, y a su elección, podrá solicitar la resolución de la presente compraventa, debiendo devolver la parte vendedora a la parte compradora, la cantidad recibida mas otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios.

Mi pregunta es la siguiente:
A fecha de 5 de Octubre de 2011, aun no he recibido notificación alguna por parte de la constructora. Llevan un retraso de 2 meses y medio en la fecha de entrega estipulada en el contrato, todo ello derivado de los múltiples problemas que han tenido, entre otros con el ayuntamiento por no ajustarse a la normativa y tener que hacer continuas modificaciones. La parcela está aun sin urbanizar, no tienen permiso de habitalbilidad y prevemos que el ayuntamiento aun les pondrá algún contratiempo mas dado que aun no se han ajustado a lo requerido. Las deficiencias e irregularidades de la construcción respecto al plano inicial y permítame decirlo, en cuanto al sentido común, son cuantiosas, aunque como la constructora nos ha expresado en alguna ocasión a la hora de hablar de un posible juicio, nosotros no firmamos el plano sino el contrato de compraventa y ahí no viene reflejado nada al respecto. Pero esto es otro tema.
En los últimos 2 días ha habido otros compradores que han recibido carta certificada instándoles a escriturar el contrato de compraventa.
Mi pregunta es la siguiente:
¿Que procedimiento he de seguir para rehusar firmar el citado contrato?
¿El hecho de recibir la carta certificada es suficiente para no poder ejercer un desistimiento del mismo teniendo en cuenta que por parte del ayuntamiento aun no se le han concedido los permisos correspondientes? ¿Esos motivos son imputables a la parte vendedora?
¿Enviar un buro fax antes de recibir la posible carta certificada sería suficiente?
Y en caso de recibirla, al no tener los permisos correspondientes para poder elevar a escritura pública notarial el contrato de compraventa, ¿Me ampara la ley?

Muchas gracias de antemano por sus respuestas.

Un saludo.

RESPUESTA:
Estimado señor:

El derecho español establece diversos supuestos de resolución de la compraventa de inmuebles:

1ª) Por incumplimiento de cualquiera de las partes.
2º) Cuando exista fundado motivo para temer la pérdida del inmueble vendido y el precio.
3º) Por falta de pago del comprador, previo requerimiento.
4º) En virtud de la condición resolutoria pactada de forma expresa.

En cuanto al primero de los supuestos, RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO (Artículo 1124 del Código Civil):
"Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria."

Este es el supuesto resolutorio aplicable a todos los contratos bilaterales y segúne el cual, ante el incumplimiento de uno de los contratantes, esl otro, en principio, no ha de cumplir la prestación a la que está obligado, permitiendo al perjudicado a optar entre exigir el cumplimiento de lo pactadado (obligación) o resolver el contrato.

En ambos casos existe el derecho a obtener el resarcimiento de daños y perjuicios y el abono de intereses.

Obviamente si se opta por el cumplimiento y éste resulta imposible, puede el perjudicado pedir la resolución.

Entendemos su pregunta relacionada con la anterior causa, y por ello nos centraremos aquí:

1º) En cuanto al ejercicio de la acción resolutoria (como hacer para resolver el contrato) es necesario que EXISTA UN INCUMPLIMIENTO OBLIGACIONAL GRAVE de la contraparte. En este sentido, los tribunales han sentado doctrina a través de la jurisprudencia, e interpretan que el incumplimiento ha de ser objetivo e inequívoco (TS 12-5-88), verddadero o esencial (TS 10-5-89), Y REBELDE (TS 19-1-84).

2º) Debe darse la FRUSTACIÓN DEL FIN DE LA OBLIGACIÓN para la parte que cumple.

3º) Debe existir el CUMPLIMIENTO DEL RECLAMANTE. Quien ejercita la acción tiene que ser un fiel cumplidor, independietnemente de la actitud de la contraparte.

A título de ejemplo, y relacionado con su asunto, se ha permitido la resolución del contrato por no poder obtener el comprador la licencia de habitabilidad a causa de deficiencias urbanísticas (le relaciono aqui la sentencia del Tribunal Supremo 9-5-96), sin embargo, los tribunales interpretan que hechos son graves, y que no basta con cualquier incumplimiento, con un simple retraso en el cumplimiento (TS 7-2-83) o con la negativa a cumplir las obligaciones meramente accesorias o complementarias.


Resumiendo: Como habrá comprobado no es un tema sencillo de responder, es necesario hacer un análisis concreto y exhaustivo de su contrato y de la situación actual de la construcción. Por ello cuidado con una actuación impulsiva por su parte, que puede provocarle la pérdida de derechos.

Si realmente no existe el inmueble, o este no tiene licencia, efectivamente no tiene obligación como consumidor de elevar a público el contrato de compraventa, pero eso, por si solo, y por el mero retraso en el tiempo en la entrega no le dará derecho a la resolución del contrato.

Un saludo.

Alonso Ricardo Trenado Fajardo
Abogado Col.57.429

Rescisión compra vivienda. Resolución contrato con promotor.

PREGUNTA:

Buenos dias mi consulta es acerca de una casa la cual tenemos un contrato de compra , la casa esta a medias de construcion el caso es que estabamos pagando las letras hasta febrero que la situacion economica empeoro y la constructora noa aplazo los pagos hasta el mes de julio como la situacion sigue igual decidimos pedir que las aplazara hasta final de contrato que seria en diciembre , no hemos tenido contestacion por lo que pensamos no esta dispuesto.

La otra parte de la cuestion es puedo anular el contrato de compra pues veo que la situacion en la que voy a quedar si firmo en diciembre no va a ser buena.
El promotor me dice que si lo hago me denuncia por daños y perjuicios bajo un articulo que tiene la ley inmobiliaria y me pueden embargar . Puede ser eso asi teniendo una clausula en mi contrato que ya prevee eso y el se quedaria con la mitad del dinero entregado que seria unos 24000euros

Un saludo y muy agradecida por su respuesta de antemano.

RESPUESTA:

Estimada señora:

Su problema es más habitual de lo que nos gustaría a todos, la crisis económica ha llevado a consumidores y promotores a una situación muy complicada.

En cuanto a su pregunta le diré que sin ver el contrato es difícil dar una opinión certera, no obstante, si en éste ya está regulado el supuesto de rescisión del mismo por su parte (quedándose la mitad), poco más puede hacer el promotor y no deja de ser una pataleta llena de amenazas sus insinuaciones sobre posibles indemnizaciones por daños y perjuicios. Es más, le diré que existe una posibilidad de rescisión del contrato sin que a usted le cueste un duro. Este asunto todavía es controvertido, pero desde el despacho estamos intentando convencer a los Jueces de que es aplicable el texto refundido de la ley para la defensa de los consumidores y usuarios (año 2007). En ella se estipula la rescisión libre por parte del consumidor (usted). ¿No le parece que es interesante intentarlo?

Un abrazo.

P.D.1. Esta opinión está basada única y exclusivamente en sus afirmaciones, sin que hayamos podido comprobar ningún documento. Cualquier respuesta a sus dudas que sea contestada por nuestro equipo se entenderá como una primera ayuda legal, sin que sea vinculante para www.abogadosenred.es, ni para el despacho RT Abogados (Alonso Ricardo Trenado Fajardo).

P.D.2. Protección de datos: No se guardarán nunca sus datos, ni su e-mail, la publicación en el blog se hará de forma totalmente anónima. No usaremos nunca su correo para publicitar productos. Entendemos este servicio como nuestra mejor carta de presentación y lo ofrecemos de forma totalmente gratuita.

SEÑAL. ARRAS. COMPRA VIVIENDA

PREGUNTA:

Hola Alonso,

Tengo una duda que te detallo a continuación.

La primera es que entregué a una inmobiliaria una señal para la compra de una vivienda, a condición de que llegada una fecha, si no me la vendían al precio que yo estipulé, me devolvían la señal. Sin llegar a cumplirse el plazo, pero pasado más de un mes, el de la inmobiliaria me dijo que a ese precio era imposible, y que podía pasar a por la señal. Yo me empeciné en que quería el piso, y le dije que preguntase al propietario hasta cuanto podía rebajar el piso.. No obtuve respuesta. Después de una semana de que este hombre estuviese literalmente desaparecido, consigo volver a hablar con él. Finalmente me dice que el precio podría ser unos 15.000€ por encima de lo que yo había indicado, pero que no me lo podía confirmar. Yo acepté esa oferta. Después de un par de días, vuelvo a intentar hablar con él y me dice que nada de lo dicho anteriormente, ahora es unos 25.000€ por encima de mi oferta y además que tiene un comprador (cosa que no entiendo, porque si yo le doy una señal para que me reserve el piso, se supone que no puede enseñarlo, verdad?).. yo, empeñada, le dije que aceptaba, y mandé al banco a tasarlo. Pero a los dos días, me llamaron de otro piso que había visto, que me convencía más y, después de hacer la consulta con mi banco de si esta operación era viable, llamo inmediatamente al de la inmobiliaria para decirle que renuncio al piso, y que se lo ceda al otro comprador. Sorpresa: ya no había otro comprador, y además se niega a devolverme la señal..

¿Puedo recuperar mi señal? No hay cláusulas de ningún tipo en el contrato, a excepción de que si no se rebajaba al precio ofertado, me devolvía la señal. Si pudiera recuperarla, ¿que debo hacer para ello? Hablé con él y se niega a devolverme el dinero.

Me urge bastante, ya que necesito ese dinero para sufragar los gastos del nuevo piso.

Muchas gracias de antemano por tu ayuda.

Un saludo,

RESPUESTA

Estimada amiga:

Indudablemente hay mala fe y estaban negociando intentando sacar el máximo posible a la vivienda. Es difícil decirte nada sin ver el contrato, si lo estimas oportuno envíanoslo por mail y podremos ser más certeros. Por supuesto el contrato y los datos personales no se publican bajo ningún concepto en el blog.

En cuanto a tu pregunta, hay tres tipos de señal:

1º)La del artículo 1454 del Código Civil: "Artículo 1454 Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas".

2ª) Las confirmatorias, que son el régimen general y que si no quedan reflejadas las anteriores son las establecidas, que suponen en realidad una compra del inmueble, de tal forma que no es posible rescindir el contrato.

3ª Las Penales, las que establecen una penalidad en caso de incumplimiento.

Entendemos que en su caso estamos hablando de las primeras.

Si el contrato ha establecido un plazo de validez de las arras, la devolución duplicada en caso de incumplimiento, y un precio del inmueble, lo que procede es enviar un burofax exigiendo la compra por el precio estipulado en el contrato. Si se niegan podrá usted solicitar la devolución de las arras.

No obstante volvemos a incidir en la necesidad de ver el documento.

El equipo de www.abogadosenred.es

Dando vueltas a la crisis.

La tormenta perfecta, o la crisis perfecta, y en nuestro foro cercano, es decir, nuestros amigos, familiares, compañeros de trabajo y clientes llevamos más de un año avisando de la caida de la economía. En cuanto al sector inmobiliario, ya se sabe, a su ritmo.

Si buscas vivienda no te olvides de mirar esta página: www.deprimeramano.net. En ella hay más de 10.000 viviendas nuevas catalogadas, y debemos pensar que en esta época de crisis el precio de la vivienda usada y el de la vivienda nueva se acercan. Conclusión, que la bajada en la venta de inmuebles se acentúa en las viviendas de segunda mano. Según los datos oficiales del INSTITUTO NACIONAL DE ESTADÍSTICA (INE), la caida de las ventas ha sido del 46,4% en segunda mano, mientras que la bajada en la de los inmuebles nuevos ha sido del 27,5 %.

Según los datos oficiales, el precio medio de las hipotecas ha bajado un 3,7 %. Como ya escribí ayer en el blog http://viviendasdeprimeramano.blogspot.com, poca rebaja del precio para una caida tan importante de las ventas. Estamos ante un mercado cautivo, en el que es muy difícil que nadie quiera perder dinero, y que históricamente ha sido siempre alcista, eso sí a largo plazo, (+ 10 años). La conclusión es que poca bajada del precio podemos esperar, a menos que realmente las economías se vean tan resentidas que no les quede más remedio que sacar los inmuebles con pérdidas.

Que nos pillen con los bolsillos llenos, que ya es difícil.