Indemnización en caso de retraso en la entrega de la vivienda. Lucro cesante y daño "ex re ipsa"

Incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado. Lucro cesante y daño "ex re ipsa" (de la propia cosa). Doctrina jurisprudencial aplicable. Indemnización por retraso en la entrega.

Jurisdicción: Civil

Ponente: FRANCISCO JAVIER ORDUÑA MORENO

Tribunal Supremo Sentencia 10/09/2014 Sala: Primera, Sección: Primera.

Número Sentencia: 290/2014 Número Recurso: 691/2012

Terminos latinos:

“In re”: Loc. latín. En la cosa, de hecho.Efectivo, real.

"Ipsa": Para si misma.

"In re ipsa": De la propia cosa.

No ha mucho (el martes, 13 de enero de 2015 ya analizamos la reciente Sentencia del Tribunal Supremo 5379/2014 de fecha 22 de diciembre de 2014 que trataba sobre un supuesto similar, en concreto el retraso en más de un año en la entrega de una vivienda). 

Continuando con el estudio de la interpretación del retraso en la entrega de la vivienda, que está haciendo el Tribunal Supremo, vengo a analizar la presente sentencia por su importancia en cuanto que fija como doctrina jurisprudencial que en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame.

O lo que es lo mismo, que incumbe la carga de la prueba de la existencia del daño y cuantía a quien la reclama, dado que el incumplimiento no lleva consigo en todo caso la producción de los daños, sin que pueda considerarse prueba suficiente la aportación del informe de tasación donde un perito tasa el valor del arrendamiento hipotético de la vivienda en cuestión, sino que los daños tienen que ser "reales y demostrables".

Me pregunto si sería un daño evaluable y exigible el alquiler de una vivienda durante el plazo de entrega de la propia. 

Entiendo que sí, que en este supuesto es indemnizable como gasto necesario (vivienda), siempre que no se tenga otra en propiedad que pueda sustituir a la que se espera y se pueda demostrar que era necesario el alquiler al objeto de usar el inmueble alquilado como domicilio habitual.

El Tribunal Supremo parece (salvo error u omisión de este humilde intérprete), que mantiene dos líneas de interpretación:

Por un lado el Tribunal Supremo se ha decantado por determinar que el mero retraso en la entrega, por sí solo, no tiene como resultado la resolución del contrato. Así entre otras lo asienta la S.T.S. de 15 de julio de 2013, y la que ahora estudiamos S.T.S. de 10 de septiembre de 2014. 

Por otro lado la S.T.S. de 22 de diciembre de 2014, que cita entre otras las sentencias del Tribunal Supremo de 14 noviembre 2013, 17 enero 2014, 23 enero 2014,y 6 febrero 2014, mantiene una línea jurisprudencial diferente, "el incumplimiento definitivo -al que se equipara un retraso tal prolongado en la entrega, como el que se ha producido- puede dar lugar a la resolución contractual prevista en el artículo 1124 del Código Civil cuando se trata de obligaciones bilaterales, incluso en los supuestos en que el incumplimiento no fuera imputable al deudor, pues no puede obligarse al otro contratante -que ha cumplido o está dispuesto a cumplir- a permanecer vinculado al contrato indefinidamente hasta que aquél esté en condiciones de satisfacer su prestación".

A mi, personalmente, me provoca inseguridad jurídica el tener que interpretar las diferentes sentencias del Tribunal Supremo (cercanas en el tiempo -septiembre de 2014 y diciembre de 2014-), y determinar sin error -me juego los derechos de mis defendidos-, que doctrina jurisprudencial es la acertada para enjuiciar los hechos que me ponen sobre la mesa.

Como siempre me gusta poner de manifiesto, que al final la justicia es cosa de hombres y la interpretación de los hechos y del derecho dependerá del Juzgador que tenga en sus manos los autos, y la capacidad del abogado para demostrar los hechos y que a ellos es aplicable una determinada figura jurídica.

Vayamos al meollo de la cuestión, si la doctrina jurisprudencial parece ser que el solo incumplimiento en el plazo de entrega de la vivienda no es motivo para determinar el incumplimiento contractual (Tribunal Supremo Sentencia 10/09/2014), si parece que debe considerarse que existe causa para determinarlo cuando el retraso en el tiempo de la entrega es superior al año (S.T.S. de 22 de diciembre de 2014).

Sentado lo anterior, lo que es indiscutible es que decretado el incumplimiento contractual y por tanto la resolución del contrato por incumplimiento del vendedor, no procede de forma automática indemnizar al comprador, sino que por este último se debe demostrar la existencia del daño y su cuantía.

Tribunal Supremo Sentencia 10/09/2014 Sala: Primera, Sección: Primera:

"...Fundamento Segundo:... 2. La reciente doctrina jurisprudencial de esta Sala se ha ocupado de la importancia conceptual que, si lugar a dudas, tiene el retraso de la entrega de la cosa en orden a la valoración del incumplimiento de la obligación. No obstante, en esta línea, también se ha señalado, con carácter general, que en nuestro sistema el alcance de dicho concepto debe ser evaluado en la dinámica contractual operada conforme a lo pactado por las partes pues del mero retraso, considerado en abstracto, no se infiere una concreta transcendencia jurídica de un modo automático. De ahí, que esta Sala haya declarado que el mero retraso, por sí solo, no resulta determinante de la resolución del contrato ( STS de 15 de julio de 2013, núm. 465/2013 ) y cuando ésta se produce, o se declara, el alcance indemnizatorio que pueda derivarse debe ser convenientemente separado y diferenciado del efecto restitutorio, con la consiguiente prueba y cuantificación del mismo. ( STS de 30 de abril de 2013, núm. 275/2013 ).
Estas precisiones, en sede general, cobran mayor importancia, conforme también a la doctrina jurisprudencial de esta Sala, cuando el daño o perjuicio alegado cursa por la vía del lucro cesante o ganancia dejada de obtener (lucrum cessans), cauce que, aunque participa conceptualmente del contenido general indemnizable dispuesto por el artículo 1106 del Código Civil , exige su debida diferenciación y tratamiento; máxime, cuando el perjuicio por dicho concepto, atendido un juicio de probabilidad objetivable, debe de ser probado con una razonable verosimilitud, particularmente en aquellos supuestos, como el del presente caso, que fuera de ganancias ya existentes, con anterioridad, se proyecten sobre ganancias futuras o expectativas de las mismas, entre otras, STS de 18 de noviembre de 2013 (núm. 681/2013 ).

Fallo:

... 2. Se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que en los casos de incumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda en el plazo acordado, no procede otorgar el resarcimiento derivado por el lucro cesante (lucrum cessans) de forma automática, por aplicación de la doctrina del daño ex re ipsa (de la propia cosa), incumbiendo la carga de su realidad y alcance a la parte que lo reclame".