Desahucios

1. Definición del desahucio.

El desahucio es la especial acción de resolución por incumplimiento que tiene el arrendador en los arrendamientos de inmuebles. Como consecuencia del incumplimiento, la restitución recíproca de las prestaciones consiste en que el arrendador vuelve a tomar posesión de la finca arrendada mediante el desahucio del arrendatario. En el Código civil, el art. 1569 establece las causas para poder ejercitar el desahucio judicial y son:

1ª Haber expirado el término convencional o el que se fija para la duración de los arrendamientos en los arts. 1577 y 1581.

2ª Falta de pago en el precio convenido.

3ª Infracción de cualquiera de las condiciones estipuladas en el contrato.

4ª Destinar la cosa arrendada a usos o servicios no pactados que la hagan desmerecer; o no sujetarse en su uso a lo que se ordena en el art. 1555,2.

Actualmente el desahucio por falta de pago de las rentas y por precario está regulado en la Ley 1/2000, de 7 enero, de Enjuiciamiento Civil.

2. La enervación.

Consiste en la posibilidad que tiene a su disposición el arrendatario para impedir que el juicio termine con la recuperación del bien por parte del arrendador.

En el desahucio por falta de pago de las rentas se puede producir la enervación, si antes de la vista del juicio iniciado -procedimiento verbal- el arrendatario paga al arrendador o pone a su disposición en el Tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio.

Esta posibilidad de enervación no podrá admitirse cuando el arrendatario ya lo haya hecho en una ocasión anterior o cuando el arrendador hubiese requerido de pago al arrendatario, por cualquier medio fehaciente, con, al menos, un mes de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación (art. 22,4 LEC).

3. Tribunal competente.

La competencia territorial en estos procesos es del tribunal del lugar en el que está la finca (art. 52,7 LEC)

4. Defensa del arrendatario.

En el procedimiento de desahucio sólo se permite al demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación (art. 444,1 LEC) y la sentencia no produce efectos de cosa juzgada, -lo que significa que podrá entablarse un nuevo procedimiento judicial que verse sobre el mismo objeto- (art. 447,2 LEC).

5. Recursos contra la sentencia de instancia.


El arrendatario, para poder recurrir la sentencia, está obligado a satisfacer el pago de las rentas vencidas o de las que deban abonarse por adelantado y se podrán consignar el pago de períodos vencidos que se sujetarán a la posterior liquidación (art. 449 LEC.

6. Desahucios express.

Se introduce por modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, por Ley 19/2009 de 23 de noviembre (BOE 24 de noviembre), que modifica el artículo 437 apartado 3 de dicha ley, con el contenido siguiente:

Si en la demanda se solicitase el desahucio de finca urbana por falta de pago de las rentas o cantidades debidas al arrendador, o por expiración legal o contractual del plazo, el demandante podrá anunciar en ella que asume el compromiso de condonar al arrendatario todo o parte de la deuda y de las costas, con expresión de la cantidad concreta, condicionándolo al desalojo voluntario de la finca dentro del plazo que se indique por el arrendador, que no podrá ser inferior al plazo de quince días desde que se notifique la demanda. Igualmente, podrá interesarse en la demanda que se tenga por solicitada la ejecución del lanzamiento en la fecha y hora que se fije por el Juzgado a los efectos señalados en el apartado 3 del artículo 549.


7. El lanzamiento.

El lanzamiento es el acto de ejecución forzosa de la sentencia de desahucio, a la entrega de la posesión de un bien inmueble a quien, según el título ejecutivo, tenga derecho a su posesión inmediata, -normalmente el propietario arrendador- mediante la expulsión coactiva -con la comisión judicial y las fuerzas del orden público si fuera necesario- de quienes la ocupen en el momento de la entrega.

En las subastas, también es el acto material de entrega de la posesión de un bien inmueble subastado al rematante, libre de ocupantes.

El lanzamiento era una figura tradicionalmente ligada al juicio de desahucio , pero la LEC 2000 lo aplica asimismo a todo proceso de ejecución de condena de dar un bien inmueble determinado, y al acto de entrega material del bien inmueble subastado, al rematante, libre de arrendatarios y ocupantes de hecho. Se regula en los arts. 661 , 675 y 703 LEC.

Terceros ocupantes diferentes al ejecutado.

Detectada la presencia de terceros diferentes del deudor ejecutado, se notificará a estos la existencia de la ejecución, para que en el plazo de 10 días presenten los títulos que justifican su situación.

La existencia de ocupantes debe comunicarse en el anuncio de la subasta, y el ejecutante puede pedir, antes del anuncio, que el ejecutor declare que no tienen derecho a permanecer en el inmueble.

Plazo voluntario de desalojo:

Antes de la realización del lanzamiento, el ejecutado dispone de un mes para desalojar el inmueble que fuera su vivienda habitual, prorrogable por un mes más: es el denominado "plazo de humanidad", para el desalojo voluntario antes de la ejecución forzosa por la autoridad.

Si en el inmueble se encuentran cosas que no son del deudor ejecutado o de los terceros, se deberán retirar en el plazo que fije el juez, a riesgo de considerarse los bienes: abandonados.