Inmobiliario.Compraventa de inmueble

¿Que ocurre si el vendedor incumple el plazo de entrega de viviendas? ¿Puedo resolver el contrato y pedir que se me devuelva el dinero?

La crisis económica que sufrimos desde hace años, y que asola el sector inmobiliario, ha incrementado el número de casos en los que el promotor, que vendió viviendas bajo plano (en construcción), no las entrega en la fecha fijada en los contratos de compraventa. Hay que tener en cuenta que para que una entrega sea considerada cumplida es necesario que:

1º) La vivienda se encuentre en perfecto estado de habitabilidad.

2º) Que tenga obtenida la Licencia de Primera Ocupación, documento que debe presentarse para la contratación de los servicios de agua, telefonía, y suministro eléctrico.

La demora en la entrega puede derivarse a su vez a causas ajenas al promotor, como ejemplo problemas de financiación de la obra, falta de entrega de licencias administrativas, etc. Y también puede deberse a una actitud del promotor, o a sus problemas económicos o jurídicos. La pregunta que pretendemos resolver se refiere a si el comprador puede resolver el contrato si el vendedor no entrega la vivienda en el plazo pactado (recordamos aquí que el artículo 5.5 del Real Decreto 515/1989, de 21 de abril obliga al vendedor a fijar en los contratos una fecha de entrega). Pues bien, según nuestro alto tribunal (Tribunal Supremo), a modo de ejemplo sentencia de 12 de marzo de 2009, solo es posible la resolución del contrato cuando:

1º) De los términos del contrato (lo plasmado negro sobre blanco), se desprenda que la fecha pactada tenía un interés esencial para el comprador y su incumplimiento frustra totalmente las expectativas puestas en el negocio jurídico.

2º) Cuando existe una actitud deliberadamente rebelde y contraria al cumplimiento por parte del vendedor. Por tanto no nos queda otra que judicializar nuestro caso, es decir, ponerlo en manos de los Tribunales y tratar de demostrar que cumplimos alguno de los dos requisitos anteriormente señalados. En el supuesto de que los jueces entiendan que no se da alguno de esos elementos estaríamos ante un cumplimiento tardío de la obligación que solo nos permite reclamar una indemnización de los daños y perjuicios que el retraso hubiere ocasionado conforme establece el artículo 1101 del Código Civil. "Artículo 1101. Quedan sujetos a la indemnización de los daños y perjuicios causados los que en el cumplimiento de sus obligaciones incurrieren en dolo, negligencia o morosidad, y los que de cualquier modo contravinieren al tenor de aquéllas." Y es que la Jurisprudencia entiende que el artículo 1124 del mismo Código Civil permite prorrogar el cumplimiento de las obligaciones si existen causas justificadas que así lo autoricen. "Artículo 1124. La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible. El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo. Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1.295 y 1.298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria." Sin embargo, al consumidor y afectado comprador que se ve privado de su vivienda en el plazo establecido en un contrato y que no puede entender como se puede dejar de cumplir un contrato sin que existan consecuencias jurídicas de calado y dado el incumplimiento vuelva a ser libre e indemnizado para comprar otra vivienda, le queda otra jugada para defender sus derechos. Esto es, basar su demanda no en un incumplimiento contractual, sino en la ejecución del aval. El artículo 3 de la Ley 57/1968, de 27 de julio faculta a los compradores a rescindir los contratos de compraventa y a ejecutar los avales que los promotores tiene el deber de entregarles. Por tanto tendremos que plantear una demanda ejecutiva frente a la entidad avalista reclamando la devolución de las cantidades adelantadas. Curioso por tanto resulta que un mismo caso, planteado de dos formas diferentes (juicio ordinario) frente demanda ejecutiva contra la entidad avalista, tenga resultados totalmente diferentes. La demanda ordinaria fracasará a menos que se den alguno de los dos elementos comentados, y la ejecutiva prosperará.

Alonso R. Trenado Fajardo 14/05/2012