PREGUNTA AL ABOGADO:
ESTIMADOS SEÑORES.
QUISIERA HACERLES UNA CONSULTA ,MI CASO ES QUE LLEVO DE INQUILINA VARIOS AÑOS ,EN UNA PROPIEDAD, LA CUAL ME LA HAN ALQUILADO UNOS ABOGADOS,LOS CUALES SON REPRESENTANTE DE EL PROPIETARIO Y TIENEN UN PODER HECHO POR EL MISMO.
EL PROPIETARIO LLEVA VARIOS AÑOS MUERTO, NACIONALIZADO EN OTRO PAIS ,Y NACIDO EN OTRO ,LO CUAL HACE DIFICIL DEMOSTRAR CERTIFICADO DE DEFUNCION,
Y ¿PREGUNTO SI EL PODER QUE TIENEN LOS ABOGADOS SIGUE VIRGENTE ,SI LA RESIDENCIA QUE TIENE EL PROPIETARIO ESTÁ CADUCADA Y LLEVA VARIOS AÑOS SIN RENOVARLA, ES DECIR UN PODER NUNCA PIERDE VALIDEZ?. MIS PENSAMIENTOS SERIAN DE COMPRAR CON EL TIEMPO ESTA PROPIEDAD.PERO NO SE LOS PASOS A SEGUIR. EN LO QUE RESPECTA AMI LA COMUNIDAD ME QUITA TODOS LOS DERECHOS DE PISCINA ,PARQUIN COMUNITARIO, ETC.
MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION.
ANAYRV
RESPONDE EL ABOGADO.
Estimada señora:
Les transcribimos el artículo aplicable a su consulta:
Artículo 1732.
El mandato se acaba:
Por su revocación.
Por renuncia o incapacitación del mandatario.
Por muerte, declaración de prodigalidad o por concurso o insolvencia del mandante o del mandatario.
El mandato se extinguirá, también, por la incapacitación sobrevenida del mandante a no ser que en el mismo se hubiera dispuesto su continuación o el mandato se hubiera dado para el caso de incapacidad del mandante apreciada conforme a lo dispuesto por éste. En estos casos, el mandato podrá terminar por resolución judicial dictada al constituirse el organismo tutelar o posteriormente a instancia del tutor.
En conclusión, el poder pierde su validez con la muerte del poderdante.
En la actualidad la propiedad del inmueble corresponderá a sus herederos. Puede conocer la titularidad actual pidiendo nota simple en el registro de la propiedad.
En cuanto al uso de los elementos de la comunidad de propietarios, es muy discutible que usted no pueda usarlos, y todo ello por algo tan simple como que usted tiene el derecho de uso del inmueble y de todos sus elementos, no pueden negarle el uso de la piscina. Reclame a la Junta de Propietarios.
Un saludo.
Tfno: +34 91 833 50 51 rt@rtabogados.com Somos un bufete de abogados de tamaño medio, honestos con nuestro trabajo y volcados en las personas. Tenemos sedes en Madrid, Atocha y Manuel Becerra, Fuenlabrada, Parla, Toledo, Sevilla, Málaga, Granada y Denia. Colaboramos con despachos de prestigio en San Peterburgo y Moscú.
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lunes, 13 de abril de 2009
viernes, 13 de junio de 2008
Consulta gratis al abogado. Pensión por incapacidad.
PREGUNTA:
En noviembre 2007, el INSS me reconoce una incapacidad absoluta por contingencias comunes. Teniendo como fecha de revisión noviembre 2008. Esta resolución no la recurrí en su momento. Pero hoy dispongo de informes médicos que me indican que la causa de mi patología podría ser laboral. Mi pregunta es, ¿existe la posibilidad de pedir una nueva determinación de contingencias? y cual sería el procedimiento en caso afirmativo.
Gracias.-
EL ABOGADO RESPONDE:
Habría que iniciar un expediente ante el INSS de revisión de su incapacidad, en dicho expediente se aportarían las pruebas médicas que certificasen que su patología es laboral, y por tanto le corresponde una pensión mayor.
Posteriormente el INSS debería admitir su solicitud y pasar de nuevo tribunal médico. Si no tiene respuesta afirmativa serían los tribunales los encargados de revisar su situación, siempre que usted demuestre que esos informes médicos son posteriores a su anterior expediente y que no disponía de ellos en el momento anterior.
Un abrazo.
Consulta gratis al abogado. Pago de Minuta a Inmobiliaria.
PREGUNTA:
He alquilado una vivienda por mediación de una INMOBILIARA
Y nos ha cobrado al ARRENDADOR Y ARRENDATARIO, gastos de gestiones y sevicios
MI PREGUNDA: tiene derecho la INMOBILIARIA a cobrar a los dos.
Como PROPIETARIO DE LA VIVIENDA, no firmé nada cuando encargue a la INMOBILIARIA
Que buscara un cliente y no me comento ningún precio que tenia que abonar
Un saludo
RESPONDE EL ABOGADO.
El asunto es controvertido, desde luego. Veamos como aclarar el asunto. Quien ha encargado el asunto a la inmobiliaria a sido usted, luego en puridad, se deberían pagar unos honorarios profesionales por dicho encargo. Digamos que nadie le obligó a buscar los servicios de la inmobiliaria. Claro, podemos hablar de que en ningún momento le informaron de los importes a cobrar por ese servicio, ni que tuviera coste, aunque esto último se presupone.
En la práctica habitual, al menos en Madrid, Guadalajara y Castilla la Mancha, (desconocemos de donde es usted), la inmobiliaria cobra al arrendatario el importe de una mensualidad como honorarios por sus servicios. Esto es, se entiende que el que entra en la inmobiliaria buscando una vivienda para alquilar ya está contratando también los servicios de un profesional y eso tiene su coste.
¿Puede cobrar a los dos?, en principio no, no puede cobrarse a los dos por el mismo servicio, salvo que se pacte de esa forma y se aclare que los gastos de gestión (honorarios) se compartirán entre las dos partes, circunstancia que no ha ocurrido en su caso.
Concluimos que como la práctica habitual es que los honorarios se cobren a la parte arrendataria, que su importe suele corresponder a una mensualidad, y que no deberían cobrar a los dos, la inmobiliaria ha abusado de su confianza, y no le ha informado correctamente (obligación por otra parte imprescindible).
Pida una hoja de reclamaciones y preséntela rellena a su oficina de defensa del consumidor (OMIC), correspondiente a su domicilio.
Esperamos que le hayamos sido de ayuda.
jueves, 5 de junio de 2008
Consulta Gratis al Abogado. Responsabilidad por daños en nueva vivienda.
PREGUNTA:
Hola,
Me gustaria saber si podrian decirme como puedo solucionar esto. Hemos
comprado un piso de nueva obra, ahora ará un año. Durante todo este
periodo hemos tenido goteras (somos la ultima planta). Han venido dos
veces a "arreglarlas", però la evidencia és que sigue cayendo agua.
Como podemos exigirles que reparen de una vez las goteras? Porque nos
dan largas.
Muchas gracias
RESPUESTA:
Estimado don César:
La promotora - constructora y el arquitecto director de la obra son responsables de los desperfectos que aparezcan a lo largo de los próximos 10 años.
El paso principal para solucionar el problema es notificarles en una forma que quede constancia de la existencia de los desperfectos (Burofax, telegrama o carta notarial), es importante recopilar fotografías, fax enviados, presupuesto por una empresa de la reparación, incluso llevar a un notario a su casa para que de fe de la existencia de las goteras.
Si tras el envío de la reclamación por escrito, y una vez recibida, no se realizan las reparaciones le aconsejamos que de parte a su oficina de defensa al consumidor más cercana, para que intente mediar en la solución del conflicto. Si no se logra nada de ésta forma no quedaría más remedio que solicitar la reparación a través de los tribunales.
Atentamente,
Hola,
Me gustaria saber si podrian decirme como puedo solucionar esto. Hemos
comprado un piso de nueva obra, ahora ará un año. Durante todo este
periodo hemos tenido goteras (somos la ultima planta). Han venido dos
veces a "arreglarlas", però la evidencia és que sigue cayendo agua.
Como podemos exigirles que reparen de una vez las goteras? Porque nos
dan largas.
Muchas gracias
RESPUESTA:
Estimado don César:
La promotora - constructora y el arquitecto director de la obra son responsables de los desperfectos que aparezcan a lo largo de los próximos 10 años.
El paso principal para solucionar el problema es notificarles en una forma que quede constancia de la existencia de los desperfectos (Burofax, telegrama o carta notarial), es importante recopilar fotografías, fax enviados, presupuesto por una empresa de la reparación, incluso llevar a un notario a su casa para que de fe de la existencia de las goteras.
Si tras el envío de la reclamación por escrito, y una vez recibida, no se realizan las reparaciones le aconsejamos que de parte a su oficina de defensa al consumidor más cercana, para que intente mediar en la solución del conflicto. Si no se logra nada de ésta forma no quedaría más remedio que solicitar la reparación a través de los tribunales.
Atentamente,
Consulta Jurídica Gratuita. Consulta Gratis al Abogado
PREGUNTA.
Ya pude informarme de lo de los 15 días de preaviso a la empresa si yo me voy y he visto que en mi convenio de comercio si que lo pone.
Así que le avisaré con esos 15 días. Yo quiero irme el 1 de septiembre por lo tanto tendría que avisarle el 15 de agosto o antes. Es posible hacerlo aún estado de vacaciones? Me podrías enviar si no es mucha molestia un escrito-modelo diciendo que me marcho? Es que nunca lo he hecho y no se realmente que hay que poner. Al final, sí le renuevan el contrato del alquiler del local y yo he decidido que me voy a ir.
Otra pregunta: desde que yo le aviso hasta que venga a recoger lo poco o mucho que me tenga que dar, ¿cuánto tiempo limite hay? Es decir, de cuanto tiempo dispone él para darme el dinero?
Muchas gracias.
RESPUESTA:
El preaviso puede darse perfectamente estando de vacaciones, eso si, es imprencindible que quede constancia de su recepción. No hay modelo para el preaviso, simplemente notificar que se causa baja voluntaria el día 1 de septiembre.
No hay un tiempo en concreto, se supone que 15 días para pagarte las cantidades.
Ya pude informarme de lo de los 15 días de preaviso a la empresa si yo me voy y he visto que en mi convenio de comercio si que lo pone.
Así que le avisaré con esos 15 días. Yo quiero irme el 1 de septiembre por lo tanto tendría que avisarle el 15 de agosto o antes. Es posible hacerlo aún estado de vacaciones? Me podrías enviar si no es mucha molestia un escrito-modelo diciendo que me marcho? Es que nunca lo he hecho y no se realmente que hay que poner. Al final, sí le renuevan el contrato del alquiler del local y yo he decidido que me voy a ir.
Otra pregunta: desde que yo le aviso hasta que venga a recoger lo poco o mucho que me tenga que dar, ¿cuánto tiempo limite hay? Es decir, de cuanto tiempo dispone él para darme el dinero?
Muchas gracias.
RESPUESTA:
El preaviso puede darse perfectamente estando de vacaciones, eso si, es imprencindible que quede constancia de su recepción. No hay modelo para el preaviso, simplemente notificar que se causa baja voluntaria el día 1 de septiembre.
No hay un tiempo en concreto, se supone que 15 días para pagarte las cantidades.
lunes, 12 de mayo de 2008
CONSULTA JURÍDICA. LABORAL. CONVENIO COLECTIVO.
PREGUNTA:
Buenos días, soy trabajadora de una subcontrata de la Junta de Andalucía, estoy adscrita a un turno de noche fijo. Quería saber que tipo de derechos tenemos los trabajadores de este tipo. Tenemos que ralizar el mismo numero de turnos que los trabajores que no realizan turnos fijos de noche ?, tenemos derecho a las 4 horas por elecciones?, Tenemos derecho a horas médicas?, Hay algun tipo de legislación que protega a este tipo de trabajadores o que regule sus horas laborales mensuales?, Ahora mismo realizamos 15 turnos al mes de 8 horas cada uno y 2 guardias de noche. Los compañeros que no estam adscritos a este turno realizan 18 turnos y 2 guardias.
Gracias
RESPUESTA:
Todo lo que me preguntas aparece regulado en el Convenio Colectivo aplicable. Para obtener copia lo mejor que puedes hacer es enterarte a través del sindicato del Convenio que regula tu relación laboral. En su articulado encontrarás todas las respuestas a las preguntas planteadas.
Buenos días, soy trabajadora de una subcontrata de la Junta de Andalucía, estoy adscrita a un turno de noche fijo. Quería saber que tipo de derechos tenemos los trabajadores de este tipo. Tenemos que ralizar el mismo numero de turnos que los trabajores que no realizan turnos fijos de noche ?, tenemos derecho a las 4 horas por elecciones?, Tenemos derecho a horas médicas?, Hay algun tipo de legislación que protega a este tipo de trabajadores o que regule sus horas laborales mensuales?, Ahora mismo realizamos 15 turnos al mes de 8 horas cada uno y 2 guardias de noche. Los compañeros que no estam adscritos a este turno realizan 18 turnos y 2 guardias.
Gracias
RESPUESTA:
Todo lo que me preguntas aparece regulado en el Convenio Colectivo aplicable. Para obtener copia lo mejor que puedes hacer es enterarte a través del sindicato del Convenio que regula tu relación laboral. En su articulado encontrarás todas las respuestas a las preguntas planteadas.
lunes, 5 de mayo de 2008
Consulta jurídica gratuita - Cooperativas.
Pregunta:
Buenos dias, mi consulta es la siguiente:Mi novio se metio en una cooperativa de vpo en 1999 pero todavia no le han dado el piso. Cuando nos conocimos yo tenia un piso de mi propiedad con la hipoteca y las escrituras a mi nombre. Queremos casarnos pero en su cooperativa le han dicho que si se casa perderia su piso al tener yo ya un piso. ¿Es eso cierto? ¿Si nos casamos perderia su piso? y ?Que ocurriria con todo el dinero que ya ha pagado??Gracias.
Respuesta:
No, no es cierto, si os casáis el seguirá sin tener un piso a su nombre, que es lo que le han dicho en la cooperativa, me explico, para que el tenga derecho a la casa es necesario que no tenga un piso a su nombre en la misma comunidad autónoma. Si os casáis el piso es tuyo, ya que lo compraste antes del matrimonio. Lo único que tenéis que hacer es aseguraros de que no se pida como requisito que el cónyuge (es decir tú si os casáis), tampoco pueda tener una vivienda. En este último caso si perdería el derecho adquirido. Comprobar los requisitos en el Real Decreto aprobado que os corresponda según la promoción a la que tu novio opte.
En cuanto al dinero ya aportado siempre se lo devolverían, ten en cuenta que es suyo, eso sí podrían exigirle una compensación económica (parte del dinero), que debe aparecer establecida en los Estatutos de la cooperativa.
Un abrazo.
Pregunta:
Muchas gracias por tu ayuda. Solo pedirte una cosa mas (si es posible). ¿Como puedo saber los requisitos que le corresponden aprobados en el Real Decreto?
Respuesta:
Compruebe el contrato de compraventa y los estatutos de la Cooperativa, en ellos, aparecerá el real decreto en el que se aprueba el régimen de protección pública. Obtener ese Real Decreto será fácil teniendo su número a través de Internet o el BOE o el boletín oficial de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Su lectura es obligada para encontrar lo que se nos pregunta.
Atentamente,
Pregunta:
Hola de nuevo, puede ser esto lo que me decias? "Ley 3/1987, de 2 de Abril, General de Cooperativas"
Respuesta:
No, esa determina lo que es una cooperativa, pero no lo que buscamos. Debes buscar la protección pública, y su desarrollo, es decir, estás comprando un piso de protección oficial y se han sujetado a unas condiciones reguladas en el RD ¿?, ese es el que buscamos.
Un abrazo.
Buenos dias, mi consulta es la siguiente:Mi novio se metio en una cooperativa de vpo en 1999 pero todavia no le han dado el piso. Cuando nos conocimos yo tenia un piso de mi propiedad con la hipoteca y las escrituras a mi nombre. Queremos casarnos pero en su cooperativa le han dicho que si se casa perderia su piso al tener yo ya un piso. ¿Es eso cierto? ¿Si nos casamos perderia su piso? y ?Que ocurriria con todo el dinero que ya ha pagado??Gracias.
Respuesta:
No, no es cierto, si os casáis el seguirá sin tener un piso a su nombre, que es lo que le han dicho en la cooperativa, me explico, para que el tenga derecho a la casa es necesario que no tenga un piso a su nombre en la misma comunidad autónoma. Si os casáis el piso es tuyo, ya que lo compraste antes del matrimonio. Lo único que tenéis que hacer es aseguraros de que no se pida como requisito que el cónyuge (es decir tú si os casáis), tampoco pueda tener una vivienda. En este último caso si perdería el derecho adquirido. Comprobar los requisitos en el Real Decreto aprobado que os corresponda según la promoción a la que tu novio opte.
En cuanto al dinero ya aportado siempre se lo devolverían, ten en cuenta que es suyo, eso sí podrían exigirle una compensación económica (parte del dinero), que debe aparecer establecida en los Estatutos de la cooperativa.
Un abrazo.
Pregunta:
Muchas gracias por tu ayuda. Solo pedirte una cosa mas (si es posible). ¿Como puedo saber los requisitos que le corresponden aprobados en el Real Decreto?
Respuesta:
Compruebe el contrato de compraventa y los estatutos de la Cooperativa, en ellos, aparecerá el real decreto en el que se aprueba el régimen de protección pública. Obtener ese Real Decreto será fácil teniendo su número a través de Internet o el BOE o el boletín oficial de la comunidad autónoma donde esté el inmueble. Su lectura es obligada para encontrar lo que se nos pregunta.
Atentamente,
Pregunta:
Hola de nuevo, puede ser esto lo que me decias? "Ley 3/1987, de 2 de Abril, General de Cooperativas"
Respuesta:
No, esa determina lo que es una cooperativa, pero no lo que buscamos. Debes buscar la protección pública, y su desarrollo, es decir, estás comprando un piso de protección oficial y se han sujetado a unas condiciones reguladas en el RD ¿?, ese es el que buscamos.
Un abrazo.
Consulta jurídica gratuita - Laboral - Despido
Pregunta:
Hasta el pasado mes de febrero trabajaba de camarero, a principios de ese mes falte una serie de dias y ellos me dieron de baja voluntaria; antes de eso me mandaron un burofax para informarme, pero segun lo que he leido del convenio deberian haberme despedido. La semana pasada me pase a recoger mi finiquito y no quieren pagarme los dias de vacaciones no disfrutados del año pasado, los festivos trabajados ni por supuesto la indemnizacion x despido obviamente; ademas las pagas extras la pagan de una manera muy extraña segun ellos se me paga una duodecima parte x mes trabajado cuando yo siempre he entendido que te correspnde una paga entera si llevas trabajando los 6 meses anteriores.Solo queria consultar hasta que punto es legal que ellos me den de baja, gracias x la atencion y el servicio que prestais.
Respuesta:
Si has faltado el trabajo, y no hay respuesta tuya sobre una posible enfermedad, etc, efectivamente pueden darte de baja voluntaria, por eso te mandaron el BUROFAX avisando esa circunstancia.
Las pagas extras son anuales y se devengan de forma anual, es decir 1/12 parte por mes trabajado. Hasta aquí todo correcto, en algún convenio las pagas se devengan semestralmente 1/6, pero el efecto para ti es igual. Si el devengo es anual (1/12) cobras la parte que te corresponde de las dos pagas (junio y diciembre), mientras que si el devengo es semestra (1/6) cobras la parte que te corresponde de una paga (junio).
Al ser baja voluntaria no tienes derecho a indemnización por despido.
Las vacaciones se deben disfrutar en el año natural, de forma tal que si el día 31 de diciembre del año no se han disfrutado se pierden. Lo siento, pero en eso han sido muy listos. No tienes derecho a solicitar nada por este concepto.
Atentamente,
Hasta el pasado mes de febrero trabajaba de camarero, a principios de ese mes falte una serie de dias y ellos me dieron de baja voluntaria; antes de eso me mandaron un burofax para informarme, pero segun lo que he leido del convenio deberian haberme despedido. La semana pasada me pase a recoger mi finiquito y no quieren pagarme los dias de vacaciones no disfrutados del año pasado, los festivos trabajados ni por supuesto la indemnizacion x despido obviamente; ademas las pagas extras la pagan de una manera muy extraña segun ellos se me paga una duodecima parte x mes trabajado cuando yo siempre he entendido que te correspnde una paga entera si llevas trabajando los 6 meses anteriores.Solo queria consultar hasta que punto es legal que ellos me den de baja, gracias x la atencion y el servicio que prestais.
Respuesta:
Si has faltado el trabajo, y no hay respuesta tuya sobre una posible enfermedad, etc, efectivamente pueden darte de baja voluntaria, por eso te mandaron el BUROFAX avisando esa circunstancia.
Las pagas extras son anuales y se devengan de forma anual, es decir 1/12 parte por mes trabajado. Hasta aquí todo correcto, en algún convenio las pagas se devengan semestralmente 1/6, pero el efecto para ti es igual. Si el devengo es anual (1/12) cobras la parte que te corresponde de las dos pagas (junio y diciembre), mientras que si el devengo es semestra (1/6) cobras la parte que te corresponde de una paga (junio).
Al ser baja voluntaria no tienes derecho a indemnización por despido.
Las vacaciones se deben disfrutar en el año natural, de forma tal que si el día 31 de diciembre del año no se han disfrutado se pierden. Lo siento, pero en eso han sido muy listos. No tienes derecho a solicitar nada por este concepto.
Atentamente,
Consulta jurídica gratuita - Herencia. Bienes Inmuebles.
Pregunta:
SOMOS 8 HEREDEROS DE UN PISO,DE LOS QUE LA MAYORIA QUIEREN VENDER POR UN PRECIO ACORDADO,PERO UNA DE LAS PARTE QUIERE QUE ACEPTEMOS UNA CANTIDAD INFERIOR,ADUCIENDO QUE ES PARA SU YERNO,POR LO CUAL SI NO ACEPTAMOS SU OFERTA,INSISTO INFERIOR EN + -15000€ NO ACEPTA VENDER,QUE SE PUEDE HACER LEGALMENTE,SALUDOS.
Respuesta:
En primer lugar es necesario conocer si han hecho ustedes ya la escritura de partición de herencia y el inmueble está a nombre de los 8 herederos.
Si no es así es necesario iniciar un expediente de partición de herencia en el Juzgado.
Si ya tenemos la herencia firmada ante notario se puede iniciar un juicio de división de la cosa común en el que el Juez permite la venta al mejor precio ofertado.
Estamos a su disposición para cualquier otra consulta.
SOMOS 8 HEREDEROS DE UN PISO,DE LOS QUE LA MAYORIA QUIEREN VENDER POR UN PRECIO ACORDADO,PERO UNA DE LAS PARTE QUIERE QUE ACEPTEMOS UNA CANTIDAD INFERIOR,ADUCIENDO QUE ES PARA SU YERNO,POR LO CUAL SI NO ACEPTAMOS SU OFERTA,INSISTO INFERIOR EN + -15000€ NO ACEPTA VENDER,QUE SE PUEDE HACER LEGALMENTE,SALUDOS.
Respuesta:
En primer lugar es necesario conocer si han hecho ustedes ya la escritura de partición de herencia y el inmueble está a nombre de los 8 herederos.
Si no es así es necesario iniciar un expediente de partición de herencia en el Juzgado.
Si ya tenemos la herencia firmada ante notario se puede iniciar un juicio de división de la cosa común en el que el Juez permite la venta al mejor precio ofertado.
Estamos a su disposición para cualquier otra consulta.
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