Saneamiento por vicios ocultos en viviendas de 2ª mano

PREGUNTA:

Hola,

el 30 de septiembre compré un apartamento propiedad del banco. Resulta que ahora un mes y medio más tarde nos enteramos por el administrador de la finca que el edificio tiene problemas estructurales muy graves. Evidentemente esa información en ningún momento nos la facilitaron, porque de haberlo hecho no nos lo hubiéramos comprado. El problema , aún más grave, es que he estado echando un vistazo a la escritura de compra y hay una cláusula en la que indica que renunciamos al saneamiento de evicción y vicios ocultos, con lo cual me hacer ver más claramente que eran conscientes de ese problema y lo ocultaron de mala fe aprovechándose de nuestra poca experiencia en esto o en la ilusión de la compra de la vivienda. Si soy sincera, no recuerdo haberlo leido o posiblemente lo leyera y no le diera mayor importancia por pensar que el propietario era un banco o como imaginar que podía tener tal problema, la verdad es que no lo recuerdo. Sé que he pecado de inocente pero quisiera saber si se puede demostrar que ha habido mala fe por parte del vendedor y si se puede de alguna forma anular esa compra con la devolución del importe ya pagado. Por favor agradecería muchísimo una respuesta rápida. Mil gracias

RESPUESTA:

En cuestión de vicios de la construcción hay que distinguir dos situaciones:

1. Vivienda nueva: en este caso se rige por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (a toda vivienda nueva construida a partir del año 2000). Esta ley establece los siguientes plazos para reclamar defectos o vicios de la construcción (estos plazos empiezan a computar desde la entrega de la vivienda) al vendedor:

- 1 año: para defectos o vicios vistos (rayas, desconchones, grifos mal puestos, azulejos rotos, puertas caídas, solería picada, etc).

- 3 años: vicios o defectos que afectan a la habitabilidad (por ejemplo, tener mal hecha la preinstalación del aire acondicionado).

- 10 años: por defectos o vicios ocultos que afecten a la estructura del edificio y hagan peligrar su seguridad (ejemplo, que afecten a sus cimientos).

2. Vivienda de 2ª mano: aquí rige el Código Civil (arts. 1474, 1484 y siguientes del mismo) para reclamar al vendedor:

Así se establece un plazo de 6 meses desde la entrega para reclamar el saneamiento por vicios ocultos (art. 1490 CC) salvo que se renuncie a dicho plazo (art.1485 CC). En su caso concreto, suponiendo que la vivienda es de 2ª mano, tiene 6 meses para reclamar. Como ha renunciado usted a dicha reclamación, sólo le quedaría demostrar que la otra parte vendió sabiendo que existía ese problema en el edificio (esto es, que había mala fe), en cuyo caso podrá rescindir el contrato por incumplimiento grave del mismo, que le devuelvan los gastos y que le indemnicen por daños y perjuicios. No deje transcurrir más tiempo y búsquese un profesional que defienda sus derechos porque el tiempo no corre a su favor y desgraciadamente este tipo de conflictos sólo puede solucionarse en la jurisdicción civil.

Le facilito además una Sentencia del Tribunal Supremo aplicable al caso: STS de 01 de julio de 2002 donde se rescindió un contrato de compraventa por un vicio oculto a sabiendas por el vendedor y que dice en resumen: " En el supuesto de autos se trata del incumplimiento por parte del vendedor del contrato de compraventa de vivienda ya que la misma tenía un vicio oculto, como es la aluminosis que presentan los materiales de construcción. Confirma la Sala todos los pronunciamientos de la sentencia recurrida, en primer lugar porque los citados vicios revisten suficiente gravedad como para poder ejercitar la acción redhibitoria. [...]".

Suerte y un saludo.

Retrasos en la entrega de vivienda.

PREGUNTA:

Buenos dias
Me he comprado una vivienda de proteccion oficial mediante un contrato de compraventa en el cual me pone en uno de los apartados finalizacion octubre de 2011, pues hasta ahi vamos bien pero estamos en noviembre de 2011 y aun no ha terminado la obra, claro que al preguntar al promotor dice que si que efectivamente finalizacion es octubre de 2011 pero la finalizacion ¿de que? claro yo siempre e entendido que sera finalizacion de la obra pero no especifica nada, tampoco pone en ningun lado la fecha de entrega de la vivienda, entonces que es lo que pasa que el promotor puede tardar todo lo que le de la gana. En la publicidad que tengo de la vivienda y en la que sigue repartiendo pone que entrega en otoño del 2011 pero la obra que estan haciendo seguramente no se terminara hasta enero de 2012 y despues supongo que tendra que pedir la celula de habitabilidad y la calificacion definitiva, que puedo hacer ¿se le puede pedir alguna indemnizacion por tardar? a ¿partir de cuando?

RESPUESTA:

Estimado señor:

La publicidad es ya de por si un contrato y exigible, además del subscrito entre las partes que claramente menciona la finalización de "la obra", no puede referirse a otra cosa.

Por tanto llamemos a las cosas por su nombre: Fecha de finalización de la obra octubre de 2011.

Sentado lo anterior, en el mismo contrato es habitual establecer un retraso y sus consecuencias. Lea el suyo y busque ese apartado. En caso de que no conste nada se estará a la ley general, la jurisprudencia y la costumbre.

Es habitual un retraso admitido de tres meses. A partir de ese momento, podrá solicitarse indemnización, siempre que se demuestren perjuicios y gastos. A modo de ejemplo el alquiler pagado (si se vive de tal modo).

Lo que si manifiesta claramente la Jurisprudencia (sentencias), es que el retraso, de por sí, no se considera un incumplimiento grave que justifique la resolución del contrato, es decir, que no podrá argumentarse como motivo si su intención es no comprar con posterioridad el inmueble.

PREGUNTA

HOLA, A CONTINUACION OS EXPONGO MI SITUACION
EN NOVIEMBRE DEL 2006 ENTREGUE UNA SEÑAL, PARA UN PISO DE 3000€
UN AÑO DESPUES A LA FIRMA DEL CONTRATO ENTREGUE 6000 EUROS
Y UN MES DESPUES 3007 Y ASI SUCESIVAMENTE CADA TRES MESES ENTREGABA A CUENTA DE DICHO PISO LA MISMA CANTIDAD. TOTAL ENTREGADO 27042€
AUNQUE PARA SER JUSTOS LA CANTIDAD TOTAL ERA 31.051€ EN CONCEPTO DEL 20% DE 155.258 EL PRECIO DE COMPRAVENTA PERO POR INCUMPLIMIENTO DE LA FECHA DE ENTREGA ME RESERVE LOS DOS ULTIMOS PLAZOS. UNO DE 3007 Y OTRO DE 1002
TODAS ESTAS CANTIDADES ESTAN SEGUN EL CONTRATO GARANTIZADAS POR LA ENTIDAD COLABORADORA LA CAIXA.

EN EL CONTRATO APARECE UNA CLAUSLA REFERENTE A LAS CAUSAS POSIBLES PARA PODER EL PROMOTOR RESCINDIR EL CONTRATO
- RELATIVAS AL INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DE NUESTRA PARTE DE LAS CANTIDADES A CUENTA DEL PRECIO
- ASI COMO LA NO PRESENTACION CUANDO SE NOS LLAME A LA ESCRITURA PUBLICA
- TAMBIEN SE MENCIONA EL HECHO DE NO ENTREGAR LA VIVIENDA EN SU FECHA SALVO POR CAUSAS JUSTIFICADAS

NOSOTROS NOS PREOCUPABAMOS DE LLAMAR CADA MES PARA INTERESARNOS POR EL PISO Y NOS DABAN PARES Y NONES CON ASUNTOS AJENOS A NOSOTROS SOBRE PINTORES, FACHADA Y ASUNTOS RELATIVOS A LA FALTA DE PAGOS DE LOS OTROS COMPRADORES.
NI NOSOTROS LE PRESIONABAMOS PARA LA FECHA DE ENTREGA NI EL A NOSOTROS PARA EL PAGO DE LOS PLAZOS PENDIENTES.

EN FEBRERO DE 2011 SE NOS INFORMO DE LA OBTENCION DE LA CEDULA DE HABITABILIDAD SE LA HABIAN CONCEDIDO Y QUE YA PODIAMOS IR BUSCANDO HIPOTECAS, INCLUSO SE NOS INFORMO QUE LA CAIXA ESTABA RECHAZANDO A LOS COMPRADORES QUE HASTA AHORA EL LES HABIA ENVIADO, ASI QUE ACUDIMOS A VARIOS BANCOS Y CAJAS, EN LAS QUE NOS CERRARON LAS PUERTAS EN LAS NARICES, EL PROBLEMA LA PRETAASACION DICHOSO PISO. NOS HEMOS DEJADO LA PIEL EN TODOS LOS BANCOS HABERES Y POR HABER Y NO HEMOS ENCONTRADO QUIEN NOS CONCEDA LA HIPOTECA, LA CAUSA EL PRECIO, NO IMPORTA QUE NOS LO BAJE, LA TASACION VA LIGADA A LA COMPRAVENTA ES EL VALOR MENOR ENTRE LAS DOS ASI QUE POCO HAY QUE HACER Y LA CAIXA NO NOS DEJA SUBROGARNOS TAMPOCO

PERO RESULTA QUE EL PROMOTOR ENCUENTRA LA SOLUCION (PARA EL CLARO ESTA) DE PRORROGAR ESTA SITUACION INSOSTENIBLE DOS AÑOS MAS MEDIANTE UN CONTRATO ALQUILER CON OPCION A COMPRA Y CLARO ESTA SOLO LE BENEFICIA A EL, DADO QUE SERIAN DOS AÑOS MAS INVERTIDOS EN ESTA EMPRESA QUE SE NOS ANTOJA DEMASIADO GRANDE
LE HEMOS ANTICIPADO QUE NO NOS INTERESA Y CLARO ESTA NOS PROPONE RESCINDIR EL CONTRATO, SEGUN EL CUAL TIENE DERECHO EL PROMOTOR A UNA INDEMNIZACION X LA CUANTIA DEL 50% DE LA CANTIDAD ENTREGADA HASTA EL MOMENTO, PERO COMO MINIMO ESA CANTIDAD DEBE ASCENDER AL 10% DEL VALOR DE COMPRAVENTA
OSEA ENTRE 13500, Y 16000 QUE PERDERIAMOS, ESO ESTA RECOJIDO EN EL CONTRATO COMO PUDIMOS FIRMAR ESO POR DIOS, EN QUE ESTARIAMOS PENSANDO.

PERO QUIEN NOS INDEMNIZARA A NOSOTROS X LOS CINCO AÑOS QUE HEMOS PERDIDO, NO SOLO SE TRATA DEL TIEMPO, EL ESFUERZO LA ILUSION, EL NO SALIR NO VIAJAR SOLO PAGAR Y PAGAR PARA QUE NO SIRVA DE NADA, PORQUE TANTA PRISA PARA CUMPLIR DICHOS PLAZOS Y RECOGER EL DINERO EN SU FECHA PARA QUE SI A NOSOTROS NADIE NOS HA RESPETADO LA FECHA DE ENTREGA, Y AUN SUPONIENDO QUE EL POBRE HOMBRE SEA UNA VICTIMA MAS DE ESTA CRISIS NOSOTROS NO SOMOS SUS VERDUGOS SINO OTRAS VICTIMAS QUE HAN PERDIDO CINCO AÑOS DE SU VIDA X LA MALDITA IDEA DE COMPRAR O INVERTIR SOBRE PLANO QUE LOCURA SE NOS OCURRIO EN ESE MOMENTO.
PERO NO SIEMPRE LA LEY CONSIGUE QUE SE HAGA JUSTICIA, Y EN MI CASO YA SE VERA SIQUIERA SI CONSIGO RECUPERAR ALGO DE ESE DINERO PUESTO QUE EL PROMOTOR YA ME HA ADVERTIDO QUE VA ESTAR MUY COMPLICAO, ENCIMA NI LO QUE VIENE ESTIPULADO EN EL CONTRATO ME QUIERE DEVOLVER ES INDIGNO QUE NI ESO NOS LO RECONOZCA COMO NUESTRO SINO COMO DEL BANCO, QUE DESFACHATEZ.

SOLO ESPERO QUE ME ORIENTEN UN POCO DE COMO METERLE MANO A ESTE ASUNTO PUESTO QUE AMISTOSAMENTE SE QUE NO VA SER POSIBLE

- RESPUESTA -

Estimada Rosa:

Gracias por contactar con nosotros. Vuestra situación es la de muchas parejas. No penséis que habéis hecho las cosas mal, la compra bajo plano es habitual en nuestras transaciones inmobiliarias y nunca ha dado problemas graves jurídicamente hablando en términos porcentuales altos. Realmente el problema lo han generado las entidades bancarias y en vuestro caso es obvio que ocurre lo mismo, son ellos los que os niegan la hipoteca y por tanto restringen el crédito y provocan que la crisis sea cada vez más grave, y mi opinión al respecto es clara.

¡¡Vamos a peor!! y tenemos crisis para largo. El dato es obvio, si vas a La Caixa y quieres comprar uno de sus pisos (los que han obtenido en la subasta al 50 % de su valor) te darán el 100 % de su valor o incluso algo más para la hipoteca. Digamos que como entidades privadas pueden elegir sus clientes, sin embargo muchas entidades bancarias están usando el dinero de todos que se les ha ingresado a modo de préstamo por el gobierno para que no se viniera abajo el sistema financiero. ¿Pero es que no lo está ya? No es un problema solo de tasación sino de valores.

En cuanto a vuestro problema y sin ver documentos yo me plantearía las cosas de la siguiente manera:

1º) Perder los 16.000 € si es que puedo comprar otra casa similar, ya construida y con un préstamo que me den y que además me cueste esos mismos euros de menos que pierdo por otro lado. Digamos que dejar el orgullo y ser realista y mercantilista, es decir, pensar en la operación futura, y que el nuevo inmueble me cueste -16.000 € aprovechando la bajada de precios. Incluso puede preguntar a los mismos miserables de los bancos por sus inmuebles, verás como te ponen facilidades. Negociales el precio, están bajándolos bajo cuerda (sin que lo sepa mucha gente), entre un 20 % e incluso un 30 %.

2º) Que te financie el vendedor, digamos que el ya tiene concedido el préstamo, pues aprovecharlo, es como se hacía antes, el constructor giraba letras que los compradores firmaban. Durante años se vendieron los pisos así en España, pregunta a tus padres y verás la cantidad de letras que firmaron. Negocia con él el pago de los intereses, (es lógico que los pages ya que lo mismo harías con el banco).

3º) Intentar pelear una resolución del contrato con devolución de las cantidades aportadas más una indemnización por el retraso (habría que estudiar tu documentación, tiempos, etc).

4º) Irte de alquiler como te propone, y que parte del alquiler pagado se comvierta en pago de la vivienda.

Espero que te sea de ayuda nuestra respuesta. Un saludo.

Hacienda y la desgravación en vivienda.

PREGUNTA:

HOLA BUENOS DIAS, MI CONSULTA ES REFERENTE A MI VIVIENDA HACIENDA TODAVIA NO ME HA RESUELTO MI EXPEDIENTE DE IRPF 2009, POR ULTIMO ME HAN PEDIO LAS FACTURAS DE CUANDO HICE MI VIVIENDA QUE FUE DE AUTOCONSTRUCCION, MI VIVIENDA LA TERMINE EN 2001 Ó 2002, NO TENGO LAS FACTURAS, NI TENGO MANERA DE ECONTRAR AL CONSTRUCTOR QUE ME HIZO LA CASA YA QUE HA QUEBRADO COMO TANTOS ULTIMAMENTE. ME DICEN EN HACIENDA QUE SI NO LAS LLEVO NO PUEDO DESGRAVAR POR ESE CONCEPTO Y QUE ADEMAS TENGO QUE DEVOLVER LOS ULTIMOS 3 AÑOS, ¿ES ASI? HAY ALGUNA FORMA DE PODERME DEFENDER, GRACIAS Y DISCULPE LAS MOLESTIAS.

RESPUESTA:

Buenos días:

El documento acreditativo del gasto en compra o autopromoción de vivienda es la factura. Aunque también podrá presentar en hacienda los pagos efectuados a través del banco (talones, transferencias) y la escritura de obra nueva con su correspondiente proyecto visado en el colegio. Presente también la licencia de obras y el certificado del arquitecto de fin de obra.

Un saludo.

COMPRAVENTA DE VIVIENDA. CARGA HIPOTECARIA.

PREGUNTA:

Buenas tardes, mi consulta es la siguiente. Estoy viendo una vivienda para comprarla pero en la inmobiliaria me han dicho (antes de dar la reserva) que la vivienda es una herencia de tres hermanos y que está puesto a nombre de uno, hecho que no sé si puede ser correcto, y que tiene una carga en el registro de la propiedad de 30.000 Euros, pero que no me preocupe porque cuando se firmé la hipoteca mi banco ingresaría en el otro banco la cantidad para quitar la deuda y que además en la hipoteca se pondría que la casa está libre de cargas (cosa que no es así, ya que los propietarios no tienen dinero para quitar la carga). Entonces mi duda es, si es correcto lo que me dice la inmobiliaria o esa deuda una vez comprada la vivienda pasaría a mí y los antiguos propietarios no tendrían ninguna obligación sobre esa carga,o si se puede poner una cláusula en la hipoteca obligándoles a hacerse cargo de la misma y si la pagaran desaparecería esa deuda de la vivienda o habría que pagar otras cosas.

Aprovecho la ocasión para saludarles atentamente y darles las gracias de antemano por la atención prestada.

RESPUESTA:

Estimada señora:

Gracias por su consulta. Es muy habitual que cuando compramos una casa de segunda mano tenga una carga, en general una hipoteca. Lo realmente importante es que efectivamente se haga el pago de la deuda en el momento de la firma reteniendo la cantidad pendiente de pago al vendedor. En su caso se hará el pago en el momento de la firma, dejando pendiente solo la cancelación registral de la deuda (tiene un coste que debe tener en cuenta).

Atentamente,

VENTA DE VIVIENDA. Ganancia patrimonial.

PREGUNTA:

Me dirijo a usted, porque estoy muy agobiada con el tema de una venta de una vivienda.

mi suegro hace unos 18 años compro una casa en la playa, y la puso a nombre de los dos hijos (mayores de edad en ese tiempo), ahora la quiere vender, sus hijos estan casados, y con hipotecas en sus repectivas casas, y declarandolas como primera vivienda, ya que no sabian que la casa de la playa estaba a su nombre, ellos cuando firmaron su padre les conto que era por papeleo para que ellos figuraran tambien.
asi que la casa de la playa no la han declarado ningun momento a hacienda, mi suegro dice que la contribucion está a su nombre y la esta declarando él.

mi temor es que nosotrs en su dia pusimos una cuenta vivienda, y luego la compra de la casa en la que vivimos, (me refiero a su hijo y yo), y la estamos declarando.
y a la hora de vender la casa como va a repecurtir en el tema fiscal, si le vendra multa a mi marido, si al hacer el reparto del dinero, mi suegro se llevaria la mayor parte, y como no esta a su nombre, si eso tambien hacienda les reclamara a sus hijos dinero.

Un saludo, y muchas gracias por adelantado.

RESPUESTA

Estimada señora:

Entiendo que la casa a nombre de sus hijos se firmó en un notario. De todas formas, si en su día se puso a su nombre efectivamente poco hay que hacer con respecto a eso. Mi criterio en asuntos similares es que la casa de la playa (que no es vivienda habitual), no repercute en las cuenas viviendas (que tienen su propio régimen jurídico), ni tampoco influyen en la posible deducción a la que dan derecho si se cumplen los requisitos legales. Por ese lado entiendo no existe problema.

En otro orden de cosas, efectivamente la venta de la vivienda repercutirá en los hijos, ya que deben declarar en su declaración anual su venta, lo que supone efectuar el cálculo correspondiente (precio de venta (incluyendo gastos) - precio de compra (incluyendo gastos) = X. A esa X (el resultado del cálculo anterior), se aplicará un porcentaje (18 % en 2009) y para el año 2010 (ventas a partir del 1 de enero de este año) hasta 6.000 euros de ganancia el 19% y a partir de 6.000,01 euros el 21%.

Por ello efectivamente existe una deuda fiscal que debería pagar su suegro por ser el el que verdaderamente vende la casa y recibe el precio.

Atentamente,

COMPRAVENTA DE VIVIENDA. Gastos.

PREGUNTA:

Buenos días,
Querría hacer una consulta urgente sobre la venta de un piso en Bilbao.
Voy a vender un piso (vivienda habitual) de 80 m2 en Bilbao que fue comprado en 1984 y actualmente ya pagada y no se si con la venta, yo como propietario y vendedor tengo que pagar la plusvalía o el pago de algún otro impuesto por la venta. En el caso de tener que pagar, qué sería, un porcenttaje??? sobre la ganancia por la venta???
El dinero de la venta será para la cancelación de la hipoteca de otra vivienda y para el pago del alquiler de otra.
No se si con está información me podreis solucionar mis dudas-
Muchas gracias de ante mano y un saludo.

RESPUESTA:

Estimada señora:

Los gastos de la venta son los siguientes:

1º) En cuanto a los gastos de notaría el código civil establece que el vendedor paga la copia auténtica, no obstante, tanto gastos de notaría como registro suelen pactarse como parte del precio de la vivienda, es decir, que sean a cargo del comprador.
2º) La plusvalía municipal (impuesto que cobran los Ayuntamientos) es del vendedor, tiene 30 días para pagarla con posterioridad a la firma de la escritura.
3º) En su declaración de la renta se habrá generado una plusvalía (18 %) en el 2009, que se obtiene de la diferencia entre el precio de compra (con todos sus gastos), y el precio de venta (con todos sus gastos). El resultado (X) al 18 % (en el 2009). Existe una exención en el supuesto de compra de otra vivienda habitual (si la vendida era también vivienda habitual), pero entendemos que no es su caso.