Arrendamientos urbanos. Guía tras la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos.

GUÍA PARA EL ALQUILER DE VIVIENDA TRAS LA MODIFICACIÓN DE LA LEY DE ARRENDAMIENTOS URBANOS.

Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado  del alquiler de viviendas.

Objeto de la reforma: Ya en la exposición de motivos la ley nos introduce en la idea de que: “El mercado inmobiliario español se caracteriza por una alta tasa de propiedad y un débil mercado de alquiler”.

            El legislador siempre ha querido aumentar el número de familias en situación de alquiler (actualmente el 17 % frente a la media del 30 %), y para ello “fomenta” el uso de esta figura a los efectos de consolidar un domicilio (pronto empiezo a criticar, pero si me dicen que fomentar la estabilidad es reducir la duración obligada para el arrendador de cinco años a tres, es como decir que se fomenta el empleo estable reduciendo la duración del contrato indefinido a contrato diario).

            Los que me conocen saben que considero el alquiler como algo temporal, útil en algún periodo vital, facilitando a modo de ejemplo la independencia del hogar familiar de los jóvenes, pero no le otorgo ni mucho menos las virtudes que se le irrogan desde los poderes públicos, o desde posiciones económicas liberales.

            No es soportable en la actualidad cobrar una pensión de 700 €/mes, (creo que me he puesto grandilocuente, porque la pensión de mi abuela era de 500 €/mes), y al mismo tiempo pagar un alquiler en una zona humilde de Madrid de 800 €/mes (pisito sin vistas al Retiro, sin ascensor, para actualizar, y de cómo mucho 50 m2).

             Y solo por eso, es de utilidad la compra de una vivienda. Cierto que siempre nos dirán que el dinero que nos hemos ahorrado durante la vida laboral al no comprar sino alquilar, servirá para en la etapa final de la vida mantener un cierto nivel de gasto que no nos lleve a la calamidad económica (porque calamidad ya es uno cuando entra en años).

            También nos dirán que es necesario hacerse un buen plan de pensiones.  No nos dejemos engañar, hace décadas que los intereses ligados a los poderes financieros defienden que es imprescindible apostar por planes privados de pensiones, cortina de humo que oculta un afán negocial de la banca y de las empresas aseguradoras por hacerse con un negocio que genera pingües beneficios.

            Y si no que se lo digan a cualquier comercial de banca y la presión a la que se ven sometidos a diario por intentar captar dinero de los planes de pensiones (además de regalos envenenados por cambiar de entidad – cuidado que nadie da duros a pesetas).

            Soy de los que apuesta por la tradición española de tener vivienda en propiedad, y ahorrar ese “plan de pensiones” en forma de inmueble, que me permita en un futuro vivir sin pagar renta, alquilar si quiero irme a otro sitio completando mi pensión, (viva el retiro en la playa) o vender y marcharme a un humilde pueblo con dinero sobrante en la cuenta corriente (admito más sugerencias, como la de perderse en una caravana por el mundo).

            Vamos al grano que me disperso.

PRINCIPALES NOVEDADES.

1. Voluntad de las partes:

            Dice nuestro código civil en su artículo 1255 “Los contratantes pueden estab mecer los pactos, cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a las leyes, a la moral, ni al orden público”.

            Y dado que lo que queremos en flexibilizar el mercado del alquiler, se impulsan los pactos entre las partes, para que prevalezcan sobre la normativa, y a modo de ejemplo, las partes puedan acudir a una mediación o al arbitraje para resolver sus controversias.

            (Si a mi me preguntan, en esto del alquiler, olvidarse de la mediación y del arbitraje trae ventajas en cuestión de tiempo y dinero, porque gratis no sale, y los plazos se alargan, que al final terminamos en los tribunales discutiendo los asuntos, en fin, hágase como a sus mercedes interese, que los consejos los doy para ser escuchados, que no hechos).

2. Sustitución del pago de la renta por el compromiso del arrendatario de reformar o rehabilitar el inmueble.

            Y si incumple que se resuelva el contrato.

3. Actualización de la renta según lo pactado por las partes siendo supletorio el incremento del IPC.

            A modo de ejemplo sería válido pactar un incremento anual de la renta del IPC + 2 puntos.

4. Renuncia al derecho de adquisición preferente para el arrendatario. Desde el primer día, es decir, que si antes se protegía al arrendatario (que no podía renunciar a su derecho de adquisición preferente en un contrato con duración pactada inferior a 5 años), ahora se elimina esa tutela al arrendatario, y se deja a la actividad negocial de las partes el establecer la renuncia.

5. Duración del contrato.

            Se reduce el plazo de prórroga forzosa de 5 a 3 años, y también se reduce el plazo de la prórroga tácita (cuando las partes no dicen ni sí, ni no), de 3 a 1 año.

6. Recuperación de la vivienda por la propiedad.

            El propietario podrá comunicar al arrendatario con una anterioridad mínima de 2 meses (salvo que las partes hayan pactado otro plazo), que necesita la vivienda para si mismo, sus familiares de primer grado o su cónyuge en caso de separación divorcio o nulidad.

7. Desistimiento del arrendatario:

            El arrendatario puede renunciar al contrato una vez hayan pasado 6 meses desde el inicio del arrendamiento, y siempre que lo comunique con una antelación mínima de 30 días.

            Las partes pueden pactar una indemnización a favor de la propiedad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato pendiente de cumplir.

8. Inscripción de los contratos de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.

            Siempre que se quiera que los contratos tengan efecto frente a terceros no firmantes del contrato, deben inscribirse en el Registro de la Propiedad.

            Expliquemos de otra forma, si queremos que en caso de embargo de la vivienda, el arrendatario pueda seguir usando la vivienda a cambio de precio es necesario que el contrato esté inscrito en el Registro de la Propiedad, de tal forma que la entidad financiera pueda consultar quien tiene la posesión del inmueble.

            Lo mismo ocurre en los casos de venta de la vivienda, sin inscripción, “la venta quita la renta” –no me digan donde oí esto que no lo recuerdo-, y el nuevo propietario podrá solicitar la extinción del arrendamiento.

            Como colofón, recuerden que en el Registro solo se inscriben escrituras públicas, por lo que habrá que elevar ante notario el contrato privado.