Retrasos en la entrega de un inmueble. Resolución del contrato.

PREGUNTA:

Muy buenas.

El 21 de enero del año 2009 firme un contrato de compraventa para la adquisición de un garaje de nueva construcción. Según una de las clausulas del citado contrato, la constructora se compromete a entregar el garaje objeto de este contrato de compraventa en el plazo de 30 meses contados desde la firma del presente contrato. Y a su vez, la parte compradora se compromete a elevar a escritura publica notarial este contrato de compraventa en el plazo de 15 días desde que reciba la correspondiente notificación por parte de la empresa constructora.
Otra de las clausulas del contrato de compraventa indica: Si por la causa que fuere, no se formalizase el contrato por motivos imputables a la parte vendedora, la parte compradora podrá exigir a la parte vendedora el cumplimiento de cuantas obligaciones tiene asumidas en el presente contrato o, en su caso, alternativamente, y a su elección, podrá solicitar la resolución de la presente compraventa, debiendo devolver la parte vendedora a la parte compradora, la cantidad recibida mas otra cantidad igual en concepto de daños y perjuicios.

Mi pregunta es la siguiente:
A fecha de 5 de Octubre de 2011, aun no he recibido notificación alguna por parte de la constructora. Llevan un retraso de 2 meses y medio en la fecha de entrega estipulada en el contrato, todo ello derivado de los múltiples problemas que han tenido, entre otros con el ayuntamiento por no ajustarse a la normativa y tener que hacer continuas modificaciones. La parcela está aun sin urbanizar, no tienen permiso de habitalbilidad y prevemos que el ayuntamiento aun les pondrá algún contratiempo mas dado que aun no se han ajustado a lo requerido. Las deficiencias e irregularidades de la construcción respecto al plano inicial y permítame decirlo, en cuanto al sentido común, son cuantiosas, aunque como la constructora nos ha expresado en alguna ocasión a la hora de hablar de un posible juicio, nosotros no firmamos el plano sino el contrato de compraventa y ahí no viene reflejado nada al respecto. Pero esto es otro tema.
En los últimos 2 días ha habido otros compradores que han recibido carta certificada instándoles a escriturar el contrato de compraventa.
Mi pregunta es la siguiente:
¿Que procedimiento he de seguir para rehusar firmar el citado contrato?
¿El hecho de recibir la carta certificada es suficiente para no poder ejercer un desistimiento del mismo teniendo en cuenta que por parte del ayuntamiento aun no se le han concedido los permisos correspondientes? ¿Esos motivos son imputables a la parte vendedora?
¿Enviar un buro fax antes de recibir la posible carta certificada sería suficiente?
Y en caso de recibirla, al no tener los permisos correspondientes para poder elevar a escritura pública notarial el contrato de compraventa, ¿Me ampara la ley?

Muchas gracias de antemano por sus respuestas.

Un saludo.

RESPUESTA:
Estimado señor:

El derecho español establece diversos supuestos de resolución de la compraventa de inmuebles:

1ª) Por incumplimiento de cualquiera de las partes.
2º) Cuando exista fundado motivo para temer la pérdida del inmueble vendido y el precio.
3º) Por falta de pago del comprador, previo requerimiento.
4º) En virtud de la condición resolutoria pactada de forma expresa.

En cuanto al primero de los supuestos, RESOLUCIÓN POR INCUMPLIMIENTO (Artículo 1124 del Código Civil):
"Artículo 1124
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria."

Este es el supuesto resolutorio aplicable a todos los contratos bilaterales y segúne el cual, ante el incumplimiento de uno de los contratantes, esl otro, en principio, no ha de cumplir la prestación a la que está obligado, permitiendo al perjudicado a optar entre exigir el cumplimiento de lo pactadado (obligación) o resolver el contrato.

En ambos casos existe el derecho a obtener el resarcimiento de daños y perjuicios y el abono de intereses.

Obviamente si se opta por el cumplimiento y éste resulta imposible, puede el perjudicado pedir la resolución.

Entendemos su pregunta relacionada con la anterior causa, y por ello nos centraremos aquí:

1º) En cuanto al ejercicio de la acción resolutoria (como hacer para resolver el contrato) es necesario que EXISTA UN INCUMPLIMIENTO OBLIGACIONAL GRAVE de la contraparte. En este sentido, los tribunales han sentado doctrina a través de la jurisprudencia, e interpretan que el incumplimiento ha de ser objetivo e inequívoco (TS 12-5-88), verddadero o esencial (TS 10-5-89), Y REBELDE (TS 19-1-84).

2º) Debe darse la FRUSTACIÓN DEL FIN DE LA OBLIGACIÓN para la parte que cumple.

3º) Debe existir el CUMPLIMIENTO DEL RECLAMANTE. Quien ejercita la acción tiene que ser un fiel cumplidor, independietnemente de la actitud de la contraparte.

A título de ejemplo, y relacionado con su asunto, se ha permitido la resolución del contrato por no poder obtener el comprador la licencia de habitabilidad a causa de deficiencias urbanísticas (le relaciono aqui la sentencia del Tribunal Supremo 9-5-96), sin embargo, los tribunales interpretan que hechos son graves, y que no basta con cualquier incumplimiento, con un simple retraso en el cumplimiento (TS 7-2-83) o con la negativa a cumplir las obligaciones meramente accesorias o complementarias.


Resumiendo: Como habrá comprobado no es un tema sencillo de responder, es necesario hacer un análisis concreto y exhaustivo de su contrato y de la situación actual de la construcción. Por ello cuidado con una actuación impulsiva por su parte, que puede provocarle la pérdida de derechos.

Si realmente no existe el inmueble, o este no tiene licencia, efectivamente no tiene obligación como consumidor de elevar a público el contrato de compraventa, pero eso, por si solo, y por el mero retraso en el tiempo en la entrega no le dará derecho a la resolución del contrato.

Un saludo.

Alonso Ricardo Trenado Fajardo
Abogado Col.57.429