Saneamiento por vicios ocultos en viviendas de 2ª mano

PREGUNTA:

Hola,

el 30 de septiembre compré un apartamento propiedad del banco. Resulta que ahora un mes y medio más tarde nos enteramos por el administrador de la finca que el edificio tiene problemas estructurales muy graves. Evidentemente esa información en ningún momento nos la facilitaron, porque de haberlo hecho no nos lo hubiéramos comprado. El problema , aún más grave, es que he estado echando un vistazo a la escritura de compra y hay una cláusula en la que indica que renunciamos al saneamiento de evicción y vicios ocultos, con lo cual me hacer ver más claramente que eran conscientes de ese problema y lo ocultaron de mala fe aprovechándose de nuestra poca experiencia en esto o en la ilusión de la compra de la vivienda. Si soy sincera, no recuerdo haberlo leido o posiblemente lo leyera y no le diera mayor importancia por pensar que el propietario era un banco o como imaginar que podía tener tal problema, la verdad es que no lo recuerdo. Sé que he pecado de inocente pero quisiera saber si se puede demostrar que ha habido mala fe por parte del vendedor y si se puede de alguna forma anular esa compra con la devolución del importe ya pagado. Por favor agradecería muchísimo una respuesta rápida. Mil gracias

RESPUESTA:

En cuestión de vicios de la construcción hay que distinguir dos situaciones:

1. Vivienda nueva: en este caso se rige por la Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación (a toda vivienda nueva construida a partir del año 2000). Esta ley establece los siguientes plazos para reclamar defectos o vicios de la construcción (estos plazos empiezan a computar desde la entrega de la vivienda) al vendedor:

- 1 año: para defectos o vicios vistos (rayas, desconchones, grifos mal puestos, azulejos rotos, puertas caídas, solería picada, etc).

- 3 años: vicios o defectos que afectan a la habitabilidad (por ejemplo, tener mal hecha la preinstalación del aire acondicionado).

- 10 años: por defectos o vicios ocultos que afecten a la estructura del edificio y hagan peligrar su seguridad (ejemplo, que afecten a sus cimientos).

2. Vivienda de 2ª mano: aquí rige el Código Civil (arts. 1474, 1484 y siguientes del mismo) para reclamar al vendedor:

Así se establece un plazo de 6 meses desde la entrega para reclamar el saneamiento por vicios ocultos (art. 1490 CC) salvo que se renuncie a dicho plazo (art.1485 CC). En su caso concreto, suponiendo que la vivienda es de 2ª mano, tiene 6 meses para reclamar. Como ha renunciado usted a dicha reclamación, sólo le quedaría demostrar que la otra parte vendió sabiendo que existía ese problema en el edificio (esto es, que había mala fe), en cuyo caso podrá rescindir el contrato por incumplimiento grave del mismo, que le devuelvan los gastos y que le indemnicen por daños y perjuicios. No deje transcurrir más tiempo y búsquese un profesional que defienda sus derechos porque el tiempo no corre a su favor y desgraciadamente este tipo de conflictos sólo puede solucionarse en la jurisdicción civil.

Le facilito además una Sentencia del Tribunal Supremo aplicable al caso: STS de 01 de julio de 2002 donde se rescindió un contrato de compraventa por un vicio oculto a sabiendas por el vendedor y que dice en resumen: " En el supuesto de autos se trata del incumplimiento por parte del vendedor del contrato de compraventa de vivienda ya que la misma tenía un vicio oculto, como es la aluminosis que presentan los materiales de construcción. Confirma la Sala todos los pronunciamientos de la sentencia recurrida, en primer lugar porque los citados vicios revisten suficiente gravedad como para poder ejercitar la acción redhibitoria. [...]".

Suerte y un saludo.