lunes, 5 de diciembre de 2011

Usufructo. Gastos de comunidad, IBI, y tasa de basuras.

<b>Las obligaciones del usufructuario durante el usufructo.

Contribuciones y cargas.

</b>

 

¿Se pueden repercutir los gastos de Comunidad y el IBI en el usufructuario?

 

 

El artículo.470 del Código Civil dispone que los derechos y obligaciones del usufructuario serán los que determine el título constitutivo del usufructo y, en su defecto, o por insuficiencia de éste, los contenidos en las Secciones 2ª y 3ª del Titulo VI del Libro II.

 

El problema surge respecto del pago de los gastos generados por el uso del inmueble, que en estos casos se pueden enumerar en gastos de luz, agua, teléfono, que son derivados del uso del inmueble y que corresponderían en lógica a quien usa y disfruta del bien inmueble que es objeto de usufructo.

 

Existen otros gastos derivados del uso del inmueble que no se corresponden directamente con los gastos directos que conllevan un beneficio directo al usufructuario (como los ya citados), sino que se derivan de la propiedad, como los gastos de comunidad, el impuesto sobre bienes inmuebles, etc.

 

En defecto, de pacto o acuerdo sobre esta cuestión habrá que estar a lo que sobre el particular se contiene en los artículos 504 y 505 del Código Civil, los cuales establecen y distinguen entre cargas del disfrute (uso), respecto de las que dispone que "el pago de las cargas y contribuciones anuales, y el de las que se consideren gravámenes de los frutos, serán de cuenta del usufructuario todo el tiempo que el usufructo dure", artículo.504 CC y "cargas de la propiedad", sobre las que establece que las contribuciones que durante el usufructo se impongan sobre el mismo serán de cargo del propietario, artículo.505 CC

 

 

1) Veamos que hacemos por tanto con el Impuesto sobre Bienes Inmuebles:  

He de recordar que se trata de un tributo directo de carácter real, que recae sobre los beneficios que son susceptibles de producir las fincas urbanas cuyo hecho imponible está constituido por la propiedad de los bienes inmuebles de naturaleza rústica y urbana sitos en el respectivo término municipal, o por la titularidad de un derecho real de usufructo o de superficie o de la de una concesión administrativa sobre dichos bienes, de manera que el hecho de recaer el impuesto sobre estas personas denota claramente que es el "ius fruendi" (El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario del ius fruendi –en el caso estudiado el usufructuario- tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el bien. Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de su sustancia. En ese aspecto se distinguen de los denominados productos: así, tratándose de un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son sus productos. Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le es pagada al darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que percibe su propietario son los intereses),  el determinante del pago del tributo, no teniendo el propietario posibilidad legal de beneficiarse de los frutos producidos por la cosa,

 

2)  Gastos de tasa de basura, y consumos:

 

Los gastos derivados del consumo de agua y tasa de basura no ofrecen duda y son a cargo de la usufructuaria como parte usuaria de la vivienda.

 

3) Por último, en relación con los gastos de la Comunidad de Propietarios, procede traer a colación que el artículo.9.1.e LPH artículo.9.1.e LPH, dispone expresamente que corresponde al propietario contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización, pero esta obligación que recae por disposición legal sobre el propietario de la vivienda o local debe ser contemplada en la relación existente entre Comunidad de Propietarios y comunero que en nada obsta a la interna habida entre nudo propietario y usufructuaria de la vivienda o local respecto de la cual ha de estarse a lo dispuesto al respecto por los artículos 500 y 501 del Código Civil, que dejan que los gastos de conservación de la cosa usufructuada son de cargo de la usufructuaria. Y los gastos de la Comunidad de Propietarios son de "conservación" y de "uso (luz comunitaria, agua comunitaria, conserje, etc).

 

4) Gastos extraordinarios y derramas de la Comunidad de Propietarios:

 

Son de cargo de los propietarios dominicales (nuda propiedad) y no del usufructuario, como establece el artículo 501 del Código Civil.

 

 



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Alonso Ricardo Trenado Fajardo
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